1สัญญาก่อสร้างที่ดีต้องมีอะไรบ้าง?
- ขอบเขตงาน (Scope of Work) — อ้างอิงแบบก่อสร้างและ BOQ ฉบับไหน ระบุให้ชัด
- ราคาและเงื่อนไขการจ่าย — ราคารวม/ราคาต่อหน่วย และการแบ่งงวดงาน
- ระยะเวลาก่อสร้าง — วันเริ่ม วันแล้วเสร็จ และเงื่อนไขขยายเวลา
- ค่าปรับ — ปกติ 0.01-0.1% ของมูลค่าสัญญาต่อวัน
- การรับประกันผลงาน — โครงสร้างอย่างน้อย 5 ปี งานทั่วไป 1 ปี
- เงินประกันผลงาน (Retention) — หัก 5-10% คืนเมื่อพ้นระยะประกัน
- เงื่อนไขยกเลิกสัญญา — เหตุใดบ้างที่แต่ละฝ่ายบอกเลิกได้
2การแบ่งงวดงานที่เป็นธรรม ทำอย่างไร?
หลักการสำคัญ: จ่ายตามเนื้องานที่ทำเสร็จจริง ไม่ใช่ตามเวลา ตัวอย่างการแบ่งงวดบ้าน 2 ชั้นที่เป็นธรรม
- งวด 1 (10-15%) — เซ็นสัญญา เตรียมงาน (เงินมัดจำไม่ควรเกิน 15%)
- งวด 2 (15%) — เสาเข็ม ฐานราก ตอม่อ เสร็จ
- งวด 3 (15%) — โครงสร้างชั้น 1-2 เสร็จ
- งวด 4 (15%) — โครงหลังคา มุงหลังคา เสร็จ
- งวด 5 (15%) — ก่อฉาบ ติดตั้งวงกบ ระบบท่อร้อยสายเสร็จ
- งวด 6 (15%) — ปูกระเบื้อง ฝ้า สี สุขภัณฑ์ เสร็จ
- งวดสุดท้าย (10%) — ตรวจรับงาน เก็บรายละเอียดเรียบร้อย
สัญญาณอันตราย: ผู้รับเหมาขอเงินก้อนใหญ่ล่วงหน้าเกิน 20-30% หรือของวดถัดไปทั้งที่งวดปัจจุบันยังไม่เสร็จ
3ข้อควรระวังฝั่งเจ้าของบ้าน
- อย่าเซ็นสัญญาที่ไม่แนบแบบก่อสร้างและ BOQ — "งานตามตกลง" คือบ่อเกิดข้อพิพาท
- ระบุสเปกวัสดุให้ชัด ยี่ห้อ รุ่น เกรด — คำว่า "หรือเทียบเท่า" ต้องมีเงื่อนไขการอนุมัติ
- งานเพิ่ม-ลด (Variation Order) ต้องตกลงราคาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนทำ
- เก็บเงินประกันผลงาน 5-10% ไว้จนพ้นระยะประกัน
4ข้อควรระวังฝั่งผู้รับเหมา
- อย่ารับงานที่มัดจำต่ำเกินไปจนต้องควักทุนตัวเองมาก — เสี่ยงหมุนเงินไม่ทัน
- ระบุเงื่อนไขขยายเวลาให้ครบ: ฝนตกหนัก งานเพิ่ม เจ้าของจ่ายช้า วัสดุขาดตลาด
- ถ่ายรูป-บันทึกความคืบหน้าทุกงวด เป็นหลักฐานส่งมอบ
- อย่าเริ่มงานเพิ่มก่อนได้ใบสั่งงานและราคาที่เซ็นอนุมัติ
5เรียนรู้เรื่องสัญญาแบบเจาะลึกกับลุงช่าง
โมดูล "การวางแผนและสัญญา" ใน คอร์สรวมเทคนิคงานก่อสร้าง สอนตั้งแต่การอ่านสัญญา จุดที่มักถูกเอาเปรียบ การแบ่งงวดงานที่ทำให้ผู้รับเหมาไม่ต้องควักทุนตัวเอง ไปจนถึงกรณีศึกษาข้อพิพาทจริงและวิธีป้องกัน
อยากเรียนรู้เทคนิคงานก่อสร้างครบทุกมิติแบบเจาะลึก?คอร์สสอนสด 2 วันเต็ม 6 โมดูล โดยลุงช่าง — อ่านแบบ, BOQ, สัญญา, โครงสร้าง, ตรวจรับงาน, Personal Branding
ดูรายละเอียดคอร์ส →💬 คำถามที่พบบ่อย
สัญญาก่อสร้างปากเปล่ามีผลทางกฎหมายไหม?
สัญญาจ้างทำของเกิดขึ้นได้แม้ตกลงปากเปล่า แต่การพิสูจน์ข้อตกลงทำได้ยากมากเมื่อเกิดข้อพิพาท จึงควรทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมแนบแบบและ BOQ เสมอ
ควรจ่ายเงินมัดจำผู้รับเหมากี่เปอร์เซ็นต์?
โดยทั่วไป 10-15% ของมูลค่าสัญญา ไม่ควรเกิน 20-30% เพราะเงินมัดจำสูงเกินไปทำให้เจ้าของบ้านหมดอำนาจต่อรองหากงานมีปัญหา
ผู้รับเหมาทิ้งงาน ทำอย่างไรได้บ้าง?
ทำหนังสือแจ้งเตือนให้กลับมาทำงานภายในระยะเวลาที่กำหนด หากเพิกเฉยจึงบอกเลิกสัญญา เก็บหลักฐานความเสียหาย และเรียกร้องค่าเสียหายหรือฟ้องร้องได้ นี่คือเหตุผลที่การแบ่งงวดจ่ายตามเนื้องานจริงสำคัญมาก
งานรับประกันกี่ปีตามกฎหมาย?
ตามประมวลกฎหมายแพ่งฯ ผู้รับจ้างต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่ปรากฏขึ้นภายใน 1 ปีสำหรับงานทั่วไป และ 5 ปีสำหรับสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน แต่คู่สัญญาตกลงระยะเวลารับประกันเพิ่มเติมในสัญญาได้