1สร้างบ้านต้องขออนุญาตไหม?
ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 การก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารในเขตควบคุม ต้องได้รับใบอนุญาต (แบบ อ.1) ก่อนเริ่มงาน ครอบคลุมทั้งการสร้างบ้านใหม่ ต่อเติมที่มีผลต่อโครงสร้าง และการดัดแปลงเกินเกณฑ์ที่กฎหมายยกเว้น
งานเล็กๆ บางอย่างได้รับยกเว้น เช่น ซ่อมแซมตามสภาพเดิมโดยไม่แตะโครงสร้าง แต่การต่อเติมครัว โรงรถ หรือเพิ่มชั้น เข้าข่ายต้องขออนุญาตแทบทั้งหมด
2เอกสารที่ต้องเตรียม
- คำขออนุญาตก่อสร้าง (แบบ ข.1)
- แบบก่อสร้าง จำนวนตามที่ท้องถิ่นกำหนด (โดยทั่วไป 5 ชุด) — ผังบริเวณ แปลน รูปด้าน รูปตัด และรายละเอียดโครงสร้าง
- รายการคำนวณโครงสร้าง พร้อมลายเซ็นวิศวกรผู้ออกแบบ (อาคาร 2 ชั้นขึ้นไปหรือตามเกณฑ์)
- หนังสือรับรองผู้ประกอบวิชาชีพวิศวกรรม/สถาปัตยกรรม (กรณีเข้าเกณฑ์วิชาชีพควบคุม)
- สำเนาโฉนดที่ดินทุกหน้า (ขนาดเท่าต้นฉบับ)
- สำเนาบัตรประชาชน + ทะเบียนบ้านของเจ้าของ
- หนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน (กรณีสร้างบนที่ดินผู้อื่น) หรือหนังสือยินยอมเพื่อนบ้าน (กรณีสร้างชิดแนวเขต)
- หนังสือแต่งตั้งผู้ควบคุมงาน (แบบ น.4)
3ขั้นตอนและระยะเวลา
- ยื่นคำขอ ที่สำนักงานเขต (กทม.) หรือเทศบาล/อบต. ที่ที่ดินตั้งอยู่
- เจ้าหน้าที่ตรวจแบบ — ตรวจระยะร่น แนวเขต ความสูง ที่ว่าง และความถูกต้องของโครงสร้างตามกฎกระทรวง
- ออกใบอนุญาต (อ.1) — กฎหมายกำหนดให้พิจารณาแล้วเสร็จภายใน 45 วัน (ขยายได้ 2 ครั้ง ครั้งละ 45 วันหากจำเป็น) ในทางปฏิบัติถ้าแบบครบถูกต้องมักเร็วกว่านั้น
- รับใบอนุญาตและเริ่มก่อสร้าง — ใบอนุญาตมีอายุตามที่ระบุ (ปกติ 1 ปี ต่ออายุได้) ต้องแสดงป้ายใบอนุญาตที่หน้างาน
อีกทางเลือกคือ การแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ — ใช้วิศวกร/สถาปนิกวิชาชีพรับรองแบบแล้วแจ้งต่อเจ้าพนักงาน เริ่มก่อสร้างได้เร็วขึ้นโดยไม่ต้องรอใบอนุญาต เหมาะกับผู้ที่มีทีมออกแบบครบ
4ระยะร่นและข้อกำหนดสำคัญที่แบบบ้านต้องผ่าน (กฎกระทรวง ฉบับที่ 55)
สาเหตุอันดับต้นๆ ที่แบบถูกตีกลับ คือผิดข้อกำหนดตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ตัวเลขสำคัญที่ต้องรู้
- ผนังที่มีหน้าต่าง/ประตู/ช่องแสง — บ้านสูงไม่เกิน 9 ม. ต้องห่างแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร / สูงเกิน 9 ม. แต่ไม่ถึง 23 ม. ต้องห่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร
- ผนังทึบ (ไม่มีช่องเปิด) — ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร เว้นแต่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง จึงสร้างชิดเขตได้ (สูงไม่เกิน 15 ม.)
- ที่ว่าง — บ้านพักอาศัยต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นที่กว้างที่สุด
- ระยะร่นจากถนน — ถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 6 ม. ต้องร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร
- ห้องนอน — ด้านแคบสุดไม่น้อยกว่า 2.50 ม. พื้นที่ไม่น้อยกว่า 8 ตร.ม. เพดานห้องพักอาศัยสูงไม่น้อยกว่า 2.60 ม.
- บันไดบ้าน — กว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 80 ซม. ลูกตั้งไม่เกิน 20 ซม. ลูกนอนไม่น้อยกว่า 22 ซม.
- รั้ว — ติดถนนสาธารณะสูงได้ไม่เกิน 3 เมตร
อ้างอิง: กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (แก้ไขเพิ่มเติมโดยฉบับที่ 61 พ.ศ. 2550) — เอกสารประกอบการสอนในคอร์สของลุงช่าง
5สร้างโดยไม่ขออนุญาต เสี่ยงอะไรบ้าง?
- โทษตามกฎหมาย: ปรับ และ/หรือ จำคุก พร้อมค่าปรับรายวันจนกว่าจะแก้ไข
- ถูกสั่ง ระงับการก่อสร้าง หรือรื้อถอนส่วนที่ผิด
- ขายบ้านยาก — ธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อให้ผู้ซื้อเพราะสิ่งปลูกสร้างไม่มีใบอนุญาต
- ขอเลขที่บ้าน มิเตอร์น้ำ-ไฟถาวรไม่ได้
- เคลมประกันภัยบ้านมีปัญหา เพราะสิ่งปลูกสร้างผิดกฎหมาย
6เรียนรู้ขั้นตอนจริงพร้อมเทคนิคหน้างาน
โมดูล "พื้นฐานและกฎหมาย" ใน คอร์สรวมเทคนิคงานก่อสร้างของลุงช่าง สอนขั้นตอนการขออนุญาตจริงจากประสบการณ์ 36 ปี พร้อมจุดที่เจ้าหน้าที่มักตีกลับแบบ และวิธีเตรียมแบบให้ผ่านรอบเดียว — ประหยัดเวลาได้เป็นเดือน
อยากเรียนรู้เทคนิคงานก่อสร้างครบทุกมิติแบบเจาะลึก?คอร์สสอนสด 2 วันเต็ม 6 โมดูล โดยลุงช่าง — อ่านแบบ, BOQ, สัญญา, โครงสร้าง, ตรวจรับงาน, Personal Branding
ดูรายละเอียดคอร์ส →💬 คำถามที่พบบ่อย
ขออนุญาตก่อสร้างบ้านใช้เวลากี่วัน?
กฎหมายกำหนดให้เจ้าพนักงานพิจารณาภายใน 45 วันนับแต่วันยื่นคำขอ ขยายได้ไม่เกิน 2 ครั้ง ครั้งละ 45 วัน ถ้าเอกสารและแบบครบถูกต้องมักได้รับใบอนุญาตเร็วกว่านั้น
ต่อเติมครัวหลังบ้านต้องขออนุญาตไหม?
ต้องขอ หากมีการเพิ่มพื้นที่ เพิ่มน้ำหนักโครงสร้าง หรือเปลี่ยนแปลงอาคารเกินเกณฑ์ยกเว้นตามกฎกระทรวง การต่อเติมโดยไม่ขออนุญาตเสี่ยงถูกสั่งรื้อและถูกปรับ โดยเฉพาะเมื่อเพื่อนบ้านร้องเรียน
สร้างบ้านชิดรั้วเพื่อนบ้านได้ไหม?
ผนังทึบไม่มีช่องเปิดต้องห่างเขตที่ดินอย่างน้อย 50 เซนติเมตร หากต้องการสร้างชิดเขตต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง และอาคารสูงได้ไม่เกิน 15 เมตร ส่วนผนังที่มีหน้าต่างหรือช่องแสงต้องห่างเขตอย่างน้อย 2 เมตร (บ้านสูงไม่เกิน 9 เมตร) ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55
ขออนุญาตก่อสร้างที่ไหน?
ยื่นที่หน่วยงานท้องถิ่นที่ที่ดินตั้งอยู่ — ในกรุงเทพฯ ยื่นที่ฝ่ายโยธา สำนักงานเขต ต่างจังหวัดยื่นที่เทศบาลหรือ อบต. ในพื้นที่
มาตรา 39 ทวิ คืออะไร?
เป็นช่องทางแจ้งก่อสร้างแทนการขอใบอนุญาต โดยให้วิศวกรและสถาปนิกวิชาชีพเป็นผู้รับรองแบบและรายการคำนวณ ยื่นแจ้งแล้วเริ่มก่อสร้างได้เลยโดยไม่ต้องรอการพิจารณา 45 วัน เหมาะกับโครงการที่มีผู้ออกแบบวิชาชีพครบถ้วน